I. Comment sont financées les charges de la copropriété ?
Les charges de copropriété doivent-être financées par les copropriétaires (article 10 de la loi portant copropriété des immeubles bâtis). Il convient de définir la nature de ces charges avant d’examiner leur méthode de répartition.
1. Nature des charges incombant aux copropriétaires
Ces charges sont nécessaires pour l’entretien et la réparation des parties communes et équipements collectifs. Le syndic qui est en charge de l’administration quotidienne de la copropriété est donc amené à :
- Etablir le budget prévisionnel de la copropriété (recettes – dépenses) en début d’exercice ;
- dresser, à la fin de chaque exercice, un état des dettes et des créances,
- le compte des recettes et des dépenses mais aussi la situation de la trésorerie conformément à l’article 13 du décret d’application de la loi de 1988.
Il existe deux types de charges :
- Celles relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes ;
- Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs
1.1. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (charges communes générales)
Qualifiée de « charges communes générales », cette catégorie de charges comprend la majorité des dépenses de la copropriété.
Les copropriétaires sont tenus d’y contribuer tout simplement parce qu’ils partagent la propriété de ces parties communes. C’est pourquoi, chaque copropriétaire est tenu de contribuer à ces charges, sans qu’il soit nécessaire de vérifier si ces parties communes lui sont utiles.
Exemple : un copropriétaire qui n’occuperait que 6 mois de l’année son appartement ne peut pas demander à être dispensé d’une partie de ces charges pour ce seul motif.
Ces charges comprennent trois principaux types de dépenses :
- Les dépenses pour la conservation des parties communes : ce sont celles qui ont pour but de préserver le bon état de l’immeuble ainsi que ses accessoires. Exemple : la réfection du gros œuvre du bâtiment (toiture, poteaux, poutres…), des escaliers ou de la voirie, les dépenses relatives aux espaces verts (élagage des arbres, tonte de la pelouse…), etc.
- Les dépenses d’entretien des parties communes : il s’agit des frais d’achat des produits et autres matériels nécessaires à l’entretien de l’immeuble. C’est le cas, entre autres, des frais et matériels de nettoyage ou de balayage, paiement des personnes chargées d’effectuer l’entretien (exemple : femme de ménages), frais ou taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
- Les dépenses d’administration des parties communes : ce sont celles qui sont liées au fonctionnement de la copropriété. C’est par exemple les honoraires du syndic professionnel, les impôts et taxes fonciers, les primes d’assurance de l’immeuble, le salaire du gardien ou encore les frais de procédure d’une action en justice.
1.2. Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs (charges communes spéciales)
Les éléments d’équipements communs correspondent aux accessoires permettant d’apporter aux copropriétaires un degré de confort supplémentaire. C’est par exemple les ascenseurs, les caméras de surveillance, les installations de production d’eau chaude ou celles de distribution, de conservation et d’évacuation d’eau (compresseur, réserve d’eau…) ou encore une antenne collective.
Quant aux services collectifs, ils correspondent à ceux qui profitent à toute la copropriété. C’est le cas de la distribution d’eau dans les appartements des copropriétaires.
II. Comment sont réparties les charges de copropriété
Le principe de répartition des charges de copropriété est institué par l’article 10 la loi 1988. Cet article retient deux (2) méthodes de répartition selon que les charges sont générales ou spéciales.
1.2. La répartition aux tantièmes pour les charges générales
Cette méthode est instituée par l’article 10 alinéa 2 de la loi qui prévoit que les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots ». Autrement dit, ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de propriété que représente leur lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble.
Cas pratique : Monsieur X dispose d’une quote-part représentant 1/10ème du total de l’immeuble. Celui-ci est tenu de contribuer à hauteur de 10% dans les charges communes (1/10×100). De même, un copropriétaire qui dispose de 200/1000ème du total de l’immeuble doit contribuer à 20% de ces charges (200/1000×100).
La question est donc de savoir comment on peut connaître la part que représente son lot par rapport à l’immeuble ? Il faut pour cela se référer à la valeur du lot par rapport à l’ensemble des autres lots privatifs de l’immeuble. Ainsi par exemple un appartement d’une valeur de 50 millions dans un immeuble de 500 millions représente 10% de la valeur de cet immeuble (50/500×100). Quant à la valeur du lot, elle est en général inscrite sur le titre de propriété et dans l’état descriptif de division.
1.3. La répartition en fonction de l’utilité pour les charges spéciales
Cette méthode de répartition est prévue par les dispositions de l’article 10 alinéa 1er de la loi portant copropriété des immeubles bâtis. Il ressort de ce texte que, pour ces charges, les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de leur lot.
Ce mécanisme de répartition tient compte de critères subjectifs (l’utilité). En effet l’utilité d’un équipement diffère d’un copropriétaire à l’autre. Exemple : un propriétaire dont l’appartement se trouve au 1er étage ne tire pas la même utilité d’un ascenseur qu’un propriétaire se trouvant au 6ème étage. Dès lors sa quote-part dans les charges communes est moindre par rapport à celle du propriétaire qui se trouve au 6ème.
Par ailleurs, cette méthode de répartition ne prend pas en charge l’usage effectif. Ainsi dans l’exemple précédent, le copropriétaire du 1er pallier ne verra pas sa quote-part augmentée du seul fait qu’il utilise fréquemment ledit ascenseur. La fréquence d’utilisation du bien n’influe donc pas sur la répartition.
Ce mode de calcul des charges spéciales est obligatoirement inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que sur décision unanime de l’Assemblée générale des copropriétaires.
III. Quelles sont les moyens dont dispose le syndic pour assurer le recouvrement des charges ?
- Pour assurer un recouvrement efficace des charges de copropriété, législateur fait peser sur chaque lot une hypothèque légale. Cette hypothèque peut être inscrite par le syndic après mise demeure infructueuse (art. 19 de la loi N°88- 04 du 16 juin 1988).
- Lorsqu’un copropriétaire veut céder son lot (ex : appartement), la loi lui fait obligation de présenter, au notaire en charge de la transaction, un certificat du syndic de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. A défaut, le notaire est tenu d’envoyer au syndic un avis de mutation. Ce dernier dispose alors d’un délai de 8 jours à compter de la réception de l’avis pour faire opposition au transfert du produit de la vente afin d’obtenir préalablement le paiement des sommes dues par l’ancien propriétaire (art. 20 de la loi N°88- 04 du 16 juin 1988).
On voit, au sortir de ces analyses que la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété est une tâche délicate qui doit être confiée à un professionnel maîtrisant la législation y relative.